Amerika’da Ev Kiralamak: Lease, Depozito ve Kredi Skoru

ABD’de ev kiralamak, Türkiye’den farklı olarak kredi kontrolü, gelir belgesi ve yazılı bir lease (kira sözleşmesi) etrafında döner; depozito üst sınırı New York’ta bir aylık, New Jersey’de 1,5 aylık kira gibi eyaletten eyalete değişir ve New York City’de 11 Haziran 2025’ten beri ev sahibinin tuttuğu brokerin ücreti kiracıya yansıtılamıyor.

Türkiye’de ev kiralamak çoğu zaman emlakçıyla bir görüşme, bir depozito ve bir imzayla biter. ABD’de ise süreç bir iş başvurusuna benzer: ev sahibi ya da yönetim şirketi gelirinizi, kredi geçmişinizi ve referanslarınızı inceler; sonra kuralları ayrıntılı bir sözleşmeye bağlar. Bu rehber, federal kuralları ve dört büyük Türk nüfusu barındıran bölgenin (New York, New Jersey, Los Angeles, Houston) eyalet kurallarını resmî kaynaklarla özetliyor. Kira fiyatı vermiyoruz; fiyatlar aylar içinde eskidiği için güncel ilan platformlarına bakmak daha doğru.

ABD kiralama sistemi Türkiye’den nasıl farklı?

Üç fark öne çıkıyor. Birincisi, kredi kontrolü: Ev sahipleri başvuru sahibinin kredi raporunu ve çoğu zaman bir tenant screening report (kiracı tarama raporu) çeker. İkincisi, gelir eşiği: Yıllık gelirin aylık kiranın belirli bir katı olması beklenir; bu oran bölgeye ve ev sahibine göre değişir ve yasal bir standart değildir. Üçüncüsü, yazılı sözleşme kültürü: Sözlü anlaşma yerine lease her ayrıntıyı belirler; sözleşmede olmayan bir söz, sonradan hak doğurmaz.

Yeni gelen için en kritik nokta kredi geçmişidir. ABD’de kredi geçmişi sıfırdan başlar ve Türkiye’deki notunuz görünmez; ayrıntılar SSN ve kredi skoru rehberinde. Bu yüzden ilk kiralama genellikle en zor olanıdır; ikinci yıl, oluşmuş bir kredi geçmişi ve kira ödeme kaydıyla çok daha kolay geçer.

Nereden aranır?

İlanlar ağırlıkla çevrim içi platformlarda, yönetim şirketlerinin kendi sitelerinde ve bina yönetimlerinin bekleme listelerinde yayımlanır. Türk toplumunun yoğun olduğu bölgelerde dernek ve topluluk gruplarında da ilan dolaşır; buralarda ilk kiralamada kefil ya da kredi geçmişi konusunda daha esnek ev sahipleriyle karşılaşmak mümkün. Hangi şehirlerde Türk nüfusunun yoğunlaştığını Türk dernekleri ve toplum rehberinde anlattık. Nerede ararsanız arayın, ilanın gerçekliğini doğrulamadan para göndermemek temel kural; dolandırıcılık işaretleri aşağıda.

Başvuru dosyası: gelir belgesi, SSN/kredi, referans, kefil

Tipik bir başvuru dosyasında şunlar istenir:

• Kimlik: Pasaport; varsa eyalet kimliği ya da sürücü belgesi.
• Gelir kanıtı: İşveren mektubu (offer letter), son maaş bordroları (pay stubs) ya da banka hesap özetleri. Yeni başlayanlarda imzalı iş teklifi çoğu zaman kabul edilir.
• SSN ya da ITIN: Kredi kontrolü için. Numaranız yoksa bazı ev sahipleri pasaport ve banka özetleriyle manuel değerlendirme yapar; FTC, kiralama konusunda anlaşmadan önce ev sahibinin SSN’nize ihtiyacı olmadığını hatırlatıyor.
• Referans: Önceki ev sahibi ya da işveren.
• Kefil (guarantor): Gelir ya da kredi geçmişi yetersizse, çoğu zaman aynı eyalette yaşayan ve yüksek gelirli bir kişi sözleşmeye kefil olarak eklenir. Ücret karşılığı kefil olan şirketler de var.

Başvuru reddedilirse federal yasa size haklar tanıyor. CFPB’nin açıklamasına göre ev sahibi, kararı tarama raporuna dayandırdıysa raporu hazırlayan şirketin adını, adresini ve telefonunu içeren bir olumsuz karar bildirimi (adverse action notice) vermek zorunda. Bildirimden sonra 60 gün içinde raporun ücretsiz kopyasını isteyebilir, hatalı bilgiye itiraz edebilirsiniz; şirketin itirazı inceleme süresi genellikle 30 gün, bazı durumlarda 45 gün. CFPB, kefil istenmesinin ya da diğer adaylardan daha yüksek depozito talep edilmesinin de “olumsuz karar” sayıldığını belirtiyor.

Kredi skoru olmadan kiralamak

Kredi geçmişi olmayanların başvurduğu yollar şunlar: kefil göstermek; birkaç aylık kirayı peşin ödemeyi teklif etmek; ücretli kefil hizmeti kullanmak; bireysel ev sahiplerini (kurumsal yönetim şirketleri yerine) tercih etmek; işveren mektubu ve Türkiye’deki banka geçmişini destekleyici belge olarak sunmak.

Burada eyalet kuralları devreye giriyor. New York’ta Başsavcılığın kiracı hakları rehberine göre ev sahibi depozito olarak bir aylık kiradan fazlasını isteyemez; bu kural peşin kira teklifini de sınırlar. California’da ise Başsavcılığın bilgi notuna göre 1 Temmuz 2024’ten bu yana genel sınır bir aylık kira. Yani “altı ay peşin öderim” teklifi bazı eyaletlerde yasal olarak kabul edilemez; ev sahibinin esnekliği kefil ve belge tarafında aranır.

Depozito, ilk-son ay kirası, başvuru ücreti, broker ücreti

Depozito (security deposit): Hasar ve ödenmemiş kiraya karşı güvence. Üst sınır, iade süresi ve faiz kuralları eyalete göre değişir (aşağıdaki tablo).

İlk ve son ay kirası: Bazı ev sahipleri taşınırken ilk ayın kirasını ve depozitoyu birlikte ister. “Son ay kirası” uygulaması eyalet kurallarına tabidir; New York’ta Başsavcılığa göre bir aylık depozito sınırı, ev sahibinin hem depozito hem de son ay kirası istemesini engeller.

Başvuru ücreti (application fee): Kredi ve geçmiş kontrolü için alınır. New York’ta bu ücret en fazla 20 dolar ve ev sahibi raporun kopyasını ve faturasını vermek zorunda; son 30 gün içinde alınmış kendi raporunuzu sunarak ücretten kaçınabilirsiniz (NY Başsavcılığı).

Broker ücreti: New York City’ye özgü bir gelenek olan “kiracıdan yıllık kiranın bir yüzdesi kadar broker ücreti alma” uygulaması değişti. Tüketici ve İşçi Koruma Dairesi’nin (DCWP) duyurusuna göre FARE Act 11 Haziran 2025’te yürürlüğe girdi: ev sahiplerinin kiracıya broker ücreti yüklemesi yasa dışı; ev sahibi, sözleşme imzalanmadan önce kiracının ödeyeceği tüm ücretlerin yazılı ve kalem kalem listesini vermek zorunda; ilanlar da tüm ücretleri açıklamak zorunda. Kiracının kendi tuttuğu brokerin ücreti ise kiracıya ait. İhlaller 311 ya da nyc.gov/consumers üzerinden bildiriliyor. Emlak sektörü yasaya karşı dava açmıştı; İkinci Bölge Federal Temyiz Mahkemesi 13 Temmuz 2026 tarihli kararıyla alt mahkemenin davayı reddeden hükmünü onadı. Sektör temsilcisi REBNY, hukuki yolları aramaya devam edeceğini açıkladı; yasa yürürlükte.

Lease sözleşmesini okurken dikkat

Lease, sizi 12 ay (ya da yazılı süre) boyunca bağlar. İmzalamadan önce şu maddeler aranır:

• Süre ve yenileme: Sözleşme bitince otomatik olarak aydan aya mı devam ediyor, yoksa yeniden imza mı gerekiyor? New York’ta ev sahibi, bir yıldan az oturan kiracıya yenilememe ya da %5’i aşan zam için en az 30 gün, 1–2 yıl oturana 60 gün, iki yıldan uzun oturana 90 gün önceden yazılı bildirim yapmak zorunda (NY Başsavcılığı).
• Erken çıkış (early termination): Ceza tutarı, bildirim süresi, yerinize kiracı bulma (sublet/assignment) hakkı.
• Zam: Yenilemede artış nasıl belirleniyor? Kira düzenlemesine tabi birimlerde kurallar farklıdır.
• Gecikme ücreti: New York’ta en fazla 50 dolar ya da aylık kiranın %5’i (hangisi düşükse) ve kira, vadesinden 5 gün geçmeden gecikmiş sayılmaz.
• Onarım ve bakım: Hangi arızalar ev sahibine ait, bildirim nasıl yapılacak?
• Evcil hayvan, misafir, sigara: Çoğu sözleşmede ayrı maddeler var; ihlal tahliye gerekçesi olabilir.
• Faturalar (utilities): Isınma, su, elektrik, internet; hangisi kiraya dâhil?

Anlamadığınız maddeyi imzalamadan önce sormak, imzaladıktan sonra itiraz etmekten kolaydır. Sözleşmenin imzalı bir kopyasını saklamak da zorunlu değil ama vazgeçilmez.

Taşınma günü: durum tespiti ve kontrol listesi

Depozitonun geri alınması, taşınma gününde çekilen fotoğraflara bağlıdır. Her odanın, duvarların, zeminin, beyaz eşyanın ve mevcut hasarların tarihli fotoğrafı çekilir; ev sahibinin verdiği move-in checklist (giriş kontrol listesi) doldurulup imzalı kopyası alınır. Çıkışta aynı liste üzerinden karşılaştırma yapılır. New Jersey’de depozitonun faiz getiren ayrı bir hesapta tutulması ve hesabın adının 30 gün içinde kiracıya bildirilmesi zorunlu; yıllık faiz kiracıya ait (NJ DCA bülteni). Texas’ta ise ev sahibi, siz yazılı olarak yeni adresinizi bildirmeden depozitoyu iade etmek zorunda değil; haksız alıkonan tutar için üç katına kadar dava hakkı var (Texas Property Code §92.107 ve §92.109).

Faturalar ve kiracı sigortası

Türkiye’de alışık olunmayan bir kalem kiracı sigortası (renters insurance). Sigorta Bilgi Enstitüsü’nün (III) açıklamasına göre standart poliçe üç şeyi kapsar: eşyalarınızın yangın, hırsızlık, su baskını gibi listelenen risklere karşı korunması; başkasına verdiğiniz bedensel ya da maddi zarardan doğan sorumluluk; ve ev oturulamaz hâle gelirse ek yaşam giderleri. III’nin vurgusu önemli: ev sahibinin bina poliçesi sizin eşyanızı karşılamaz. Pek çok yönetim şirketi sözleşmede poliçeyi şart koşuyor; primler bölgeye ve teminata göre değişir.

Faturalarda ise elektrik ve doğal gaz hesabı genellikle kiracı adına açılır ve bazı şirketler kredi geçmişi olmayanlardan depozito isteyebilir. Isıtma ve sıcak su, bina tipine göre kiraya dâhil olabilir; sözleşmede utilities maddesini kontrol etmek gerekir.

Kiracı hakları ve ayrımcılık yasağı

Federal Fair Housing Act (Adil Konut Yasası), HUD’ın açıklamasına göre ırk, renk, ulusal köken, din, cinsiyet, ailevi durum ve engellilik temelinde konut ayrımcılığını yasaklar. Kiralamayı reddetmek, farklı şartlar sunmak, “daire doldu” diyerek yanlış bilgi vermek bu kapsamda değerlendirilir. Şikâyetler HUD’ın çevrim içi formu ya da 1-800-669-9777 numaralı hattı üzerinden yapılıyor; HUD, başvuru için süre sınırı bulunduğunu ve mümkün olan en kısa sürede başvurulmasını belirtiyor.

Eyalet ve şehirler korumayı genişletebilir. New York City İnsan Hakları Komisyonu’na göre şehirde göçmenlik ya da vatandaşlık statüsü ve ulusal köken nedeniyle kiralamayı reddetmek ya da farklı şartlar uygulamak yasa dışı; ev sahibinin kiracıyı korkutmak için göçmenlik kolluk birimi ICE’ı aramakla tehdit etmesi de yasak. Şikâyet için 311 ya da (212) 416-0197. Diğer eyaletlerdeki kiracı hakları kaynaklarını USA.gov eyalet bazında listeliyor.

Kira dolandırıcılıkları

FTC’nin uyarı listesi kısa ve net:

• Kira, bölgedeki benzerlerinden çok düşükse şüphelenin.
• Hızlı karar vermeniz için baskı yapılıyorsa uzaklaşın.
• Ödeme yalnızca havale, hediye kartı ya da kripto para ile isteniyorsa FTC’nin ifadesiyle “bu bir dolandırıcılıktır”.
• Sahte “ev sahibi” genellikle yurt dışında olduğunu söyler ve daireyi göstermez.
• Ev aynı anda satılık ilanındaysa büyük bir uyarı işaretidir.

FTC’nin korunma önerileri: adresi ve ev sahibinin ya da şirketin adını internette arayın; daireyi görmeden ve sözleşme imzalanmadan para göndermeyin; anlaşma öncesinde SSN, kredi skoru gibi hassas bilgileri paylaşmayın. Havale ve hediye kartı ile gönderilen para, nakit gibi geri alınamaz.

Şehir notları

New York: Depozito bir aylık kira ve NY Başsavcılığına göre bu sınır, ev sahibinin depozitoya ek olarak “son ay kirası” istemesini de engeller; başvuru ücreti en fazla 20 dolar; FARE Act ile broker ücreti kuralı. Kira düzenlemeli (rent-stabilized) dairelerde yenileme ve zam kuralları ayrıdır.

New Jersey: Depozito en fazla 1,5 aylık kira, faizli ayrı hesapta tutulur; yıllık depozito artışı mevcut depozitonun %10’unu aşamaz (NJ DCA). Türk toplumunun yoğun olduğu ilçelerde Türkçe konuşan ev sahipleri ve emlakçılarla karşılaşmak mümkün; bu kolaylık, sözleşmeyi okuma gereğini ortadan kaldırmaz.

Los Angeles: Eyalet çapında depozito sınırı bir aylık kira (küçük ev sahiplerinde iki aylık); 21 günlük iade kuralı. Bazı şehirlerde eyalet kuralının üzerine yerel kira düzenlemeleri eklenebildiği için sözleşmede birimin hangi kurallara tabi olduğunu sormak gerekir.

Houston: Texas eyalet yasasında depozito tutarı için üst sınır yer almaz; iade süresi 30 gündür ve yeni adres bildirimi gerekir. Konutlar genellikle otopark içerir ve şehirde araç neredeyse zorunludur; bkz. araba alma ve ehliyet rehberi.

Konut piyasasına dair güncel gelişmeleri Gündem bölümünde, diğer yerleşme rehberlerini Yaşam bölümünde izleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kredi skorum yok, Amerika’da ev kiralayabilir miyim?

Evet, ancak ev sahibi ek güvence isteyebilir: kefil (guarantor), birkaç aylık peşin kira, işveren mektubu ya da banka hesap özeti. Bazı eyaletlerde depozito ve peşin ödeme üst sınırı olduğu için kuralı eyalete göre kontrol etmek gerekir.

Lease nedir, süresi ne kadar olur?

Lease, kira sözleşmesidir. ABD’de yaygın süre 12 aydır; kısa süreli ya da aydan aya (month-to-month) sözleşmeler de var. Sözleşme, kira tutarı, depozito, erken çıkış, zam ve onarım kurallarını bağlayıcı biçimde belirler.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Eyalete göre değişir. New York’ta en fazla bir aylık kira, New Jersey’de 1,5 aylık kira, California’da (1 Temmuz 2024’ten beri) genel kural bir aylık kira. Texas eyalet yasasında tutar için üst sınır yer almaz; iade süresi 30 gündür.

Broker ücreti kim öder?

New York City’de 11 Haziran 2025’te yürürlüğe giren FARE Act’e göre brokeri tutan taraf öder; ev sahibinin tuttuğu brokerin ücreti kiracıya yansıtılamaz. Diğer şehirlerde yerel uygulama ve sözleşme belirler.

Ev sahibi göçmenlik statüsü sorabilir mi?

Federal Fair Housing Act ulusal köken ayrımcılığını yasaklar. New York City’de göçmenlik ve vatandaşlık statüsü de korunan sınıftır; ev sahibinin ICE’ı aramakla tehdit etmesi yasa dışıdır. Eyalet ve şehir kuralları farklılık gösterir.

Kiracı sigortası zorunlu mu?

Yasal zorunluluk değil, ancak pek çok ev sahibi sözleşmede şart koşar. Ev sahibinin poliçesi kiracının eşyalarını karşılamaz; renters insurance eşya, sorumluluk ve geçici konaklama giderlerini kapsar.

Ne değişti?

• 7 Ekim 2026: İlk yayın.